대출 심사에서 무엇이 더 중요한가?
대출을 신청할 때
“DSR 때문에 대출이 안 나옵니다”
“DTI 기준 초과로 거절입니다”
라는 말을 많이 듣습니다.
둘 다 대출 상환 능력 평가 지표인데
어떤 차이가 있을까요?
처음 이 개념을 접했을 때
저도 은행에서 설명을 듣고
“둘 다 소득 대비 부채 아니야?”라는 생각이었습니다.
하지만 실제로 대출을 받아보니
적용 방식이 완전히 다르다는 걸 알게 됐습니다.
지금 그 차이를 가장 쉽게 정리해볼게요.
DTI (총부채상환비율)란?
주택담보대출 중심의 규제 지표입니다.
공식
(주담대 원리금 + 기타 대출 이자) ÷ 연소득
핵심 포인트
- 주택 관련 대출 심사에 무게
- 이자만 포함되는 대출(일부)도 있음
- 과거 규제에 많이 활용되던 방식
즉, 집 사는 대출에 초점을 맞춘 개념입니다.
DSR (총부채원리금상환비율)란?
현재 금융 규제의 주력 지표입니다.
공식
내가 가진 모든 대출 원리금 ÷ 연소득
특징
- 신용대출 + 카드론 + 마이너스통장까지 포함
- 원금 + 이자 전부 반영
- 실제 상환 부담을 더 정확하게 평가
그래서
DSR이 강화되면 대출 한도가 크게 줄어듭니다.
개념 차이를 한눈에 비교
지표계산 대상핵심
| DTI | 주담대 중심(이자 중심) | 부동산 대출 제한 |
| DSR | 모든 대출(원금+이자) | 전체 대출 능력 평가 |
→ 요즘은 DSR이 훨씬 중요합니다.
내 사례에 비춰보면…
저 역시 예전에
큰돈이 필요해서 대출을 고민한 적이 있었는데
신용대출 한도까지 여유가 있었음에도
“현재 고객님 DSR이 높아서
추가 대출이 어렵습니다.”
라는 얘기를 들었습니다.
그때 처음으로
“아, 지금은 DSR이 실질적인 벽이구나”
라는 걸 체감했습니다.
이처럼
DTI에는 여유가 있어도 DSR에 걸리는 경우가 정말 많습니다.
지원 가능 여부에 미치는 영향
상황어떤 지표가 더 영향?
| 내 집 마련(주담대) | DTI + DSR 둘 다 영향 |
| 생활자금 신용대출 | DSR 영향 절대적 |
| 대출 늘리기 | DSR이 제한선 역할 |
정리하면
주택 대출은 둘 다 고려
일반 대출은 DSR만 봐도 충분
DSR 낮추는 방법은?
- 불필요한 대출 상환(특히 고금리 위주)
- 마이너스통장 한도 축소 또는 정리
- 카드론·현금서비스 절대 사용 자제
- 소득 증빙 가능한 부분 모두 준비
특히 고금리 대출 정리는
DSR 개선에 가장 빠른 방법입니다.
결론
- DTI: 주택 중심 규제
- DSR: 전체 대출 상환 능력 평가 → 현재 핵심
- 요즘 대출이 잘 안 나오는 이유는 대부분 DSR 때문
대출 상담을 받을 때
“DSR 기준으로 얼마나 가능할까요?”
라고 묻는 것이 가장 정확한 접근입니다.